Λογοδοσία διαχειριστή πολυκατοικίας – Δαπάνες συνιδιοκτήτη απαραίτητες για τη συνιδιοκτησία και την οικοδομή.

Κατά τη διάταξη του άρθρου 303 του ΑΚ, όποιος έχει τη διαχείριση μίας ξένης υπόθεσης, εφόσον η διαχείριση συνεπάγεται εισπράξεις και δαπάνες, έχει υποχρέωση να λογοδοτήσει και προς τούτο οφείλει να ανακοινώσει στον δεξίλογο λογαριασμό που να περιέχει αντιπαράθεση των εσόδων και εξόδων, καθώς και ό,τι προκύπτει από την αντιπαράθεση αυτή, να επισυνάψει τα δικαιολογητικά και το κατάλοιπο που προκύπτει από τη διαφορά των δύο σκελών του λογαριασμού. Εάν ο δοσίλογος δεν προβαίνει εξωδίκως σε ανακοίνωση προς τον δεξίλογο λογαριασμού ή εάν ο λογαριασμός που ανακοίνωσε δεν είναι κανονικός, δεν εκπληρώνεται η παραπάνω υποχρέωση του δοσιλόγου, ο δε δεξίλογος δικαιούται να επιδιώξει την εκπλήρωση της υποχρέωσης του δοσίλογου περί ανακοίνωσης του λογαριασμού με την αγωγή, στην οποία εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 473-377 ΚΠολΔ. Για την πληρότητα της ιστορικής βάσης της αγωγής αυτής αρκεί το γεγονός ότι ο δοσίλογος διαχειρίστηκε υπόθεση του δεξιλόγου, με βάση οποιαδήποτε έννομη σχέση, όπως είναι η σχέση μεταξύ συνιδιοκτητών και διαχειριστή πολυκατοικίας από τη σχέση της οροφοκτησίας. Η έγερση της αγωγής αυτής αποκλείεται εάν ο δοσίλογος είχε προβεί σε εξώδικη λογοδοσία ή αν ο δεξόλογος έχει αποδεχθεί και εγκρίνει το λογαριασμοί που έδωσε ο δοσίλογος. Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 1117 ΑΚ, 1,2 § 1,3 §§ 1 και 2,4 § 1,5 και 13 του ν. 3741/1929 προκύπτει, πλην άλλων, ότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεσμεύει τους συμβληθέντες και τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους τους και εκείνους που προσχώρησαν σ` αυτόν. Από το άρθρο 4 §§ 1, 2 και 3 του ν. 3741/1929 προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες πολυώροφης οικοδομής μπορούν να κανονίζουν τον τρόπο διορισμού, τα καθήκοντα, εξουσίες και υποχρεώσεις του διαχειριστή, ο οποίος, αν δεν ορίζεται αμοιβή, θεωρείται εντολοδόχος των συνιδιοκτητών προδήλως όμως όχι ατομικά του καθενός, αλλά του συνόλου των συνιδιοκτητών ως ομάδας, αφού αυτή είναι η εντολίδα και όχι τα πρόσωπα που την απαρτίζουν. Στην παραπάνω εντολή ισχύουν συμπληρωματικά οι διατάξεις των άρθρων 718 και 303 ΑΚ, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά στον κανονισμό. Συνεπώς, ο εντολοδόχος είναι υποχρεωμένος να παρέχει στον εντολέα πληροφορίες για την πορεία της διαχείρισης και ειδικότερα για τις γενόμενες εισπράξεις, πληρωμές κ.λπ., αν παραλείψει δε την υποχρέωση του αυτή είναι υπεύθυνος, κατ` άρθρο 714 ΑΚ, στην αποκατάσταση κάθε ζημίας που επήλθε στην περιουσία του εντολέα του. Μετά την περάτωση της εντολής είναι υποχρεωμένος να λογοδοτήσει κατά τις διατυπώσεις του άρθρου 303 ΑΚ. Η λογοδοσία αυτή στην περίπτωση του διαχειριστή πολυκατοικίας, θα παρασχεθεί προς τη Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών, αν ο κανονισμός δεν ορίζει διαφορετικά και όχι σε καθένα ιδιοκτήτη χωριστά (ΕφΑΘ 5224/2008 ΕλλΔνη 2010. 825, ΕφΑΘ 6388/2007 ΕΔΠολ 2008.122, ΕφΑΘ 426/2005 ΕλλΔνη 2006. 606). Κατ` ακολουθίαν, ο διαχειριστής πολυκατοικίας δεν είναι υποχρεωμένος να παρέχει πληροφορίες για την πορεία της διαχείρισης του, ούτε να λογοδοτήσει σε καθένα ιδιοκτήτη διαμερίσματος ή ορόφου χωριστά και επομένως ο τελευταίος δεν έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την πληρωμή της σχετικής δαπάνης επικαλούμενος την άρνηση του διαχειριστή να του δώσει πληροφορίες. Ο διαχειριστής, εξάλλου, της πολυώροφης οικοδομής αν δεν ορίζεται διαφορετικά στον κανονισμό, εκπροσωπεί και ενώπιον των δικαστηρίων το σύνολο των ιδιοκτητών της, ως ένωση προσώπων, η οποία στερείται νομικής προσωπικότητας, για τις υποθέσεις που σχετίζονται με τη διαχείριση αυτής (άρθρα 62, 64 § 3 του ΚΠολΔ, βλ. ΕφΑΘ 7426/2005 ΕλλΔνη 2006. 606). Μπορούν επίσης, με τον κατά τον προεκτεθέντα συντασσόμενο και ισχύ νόμου, έναντι των συνιδιοκτητών, επέχοντα κανονισμό, να ρυθμίσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τόσο ως προς τα αναγκαίως αδιαίρετα πράγματα, όσον και ως προς τις διηρημένες ιδιοκτησίες, καθορίζοντας εγκύρως και τη συμμετοχή εκάστου στα κοινά βάρη (ΕφΑΘ 5363/2009 ΕλλΔνη 2010. 251), δηλαδή στις δαπάνες συντήρησης, αναγκαίας κατά την κοινή πείρα προς αποφυγή βλάβης ή χειροτέρευσης του πράγματος και διατήρησης του καταλλήλου προς εκπλήρωση του σκοπού του, στις δαπάνες επισκευής, αναγκαίας προς διόρθωση βλάβης, φθοράς ή χειροτέρευσης του πράγματος συνεπεία της συνήθους χρήσης ή της παρόδου του χρόνου ή από άλλη αιτία, στις δαπάνες αντικατάστασης και λειτουργίας των κοινών μερών του ακινήτου (ΑΠ 1639/2011 ΤΝΠ-Νόμος, ΕφΑΘ 1313/2007 ΕλλΔνη 2007. 929), καθώς και στις δαπάνες που συνδέονται αμέσως με την υπάρχουσα ανάγκη για την πλήρη και απρόσκοπτη λειτουργία της κοινής οικοδομής κατά τον προορισμό της, οι οποίες ανταποκρίνονται στο κοινό συμφέρον όλων των συνιδιοκτητών και δεν έχουν πολυτελή ή επωφελή χαρακτήρα, ούτε είναι δυσαναλόγως επαχθείς (ΕφΑΘ 3072/1991, 8457/1991 ΕλλΔνη 34 σ. 1650,1652), στις οποίες περιλαμβάνονται και οι βαρύνουσες τη συνιδιοκτησία και προκύπτουσες από τη λειτουργία της, όπως οι δαπάνες καθαριότητας, κεντρικής θέρμανσης, φωτισμού και υδροδότησης των κοινών μερών, αμοιβής θυρωρού και ασφάλιση του σε ασφαλιστικό φορέα, αντικατάστασης αναλωτών πραγμάτων κ.λπ. (Ι. Κατρά, Πανδέκτης Μισθώσεων και οροφοκτησίας, έκδ. 2001, σ. 761, Π. Κωνσταντόπουλο, Η οροφοκτησία εν Ελλάδι 1974, σ 258-259, Ι. Σπυριδάκη, Δίκαιο οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, 1996, σ. 295). Οι ανωτέρω δαπάνες μπορούν να γίνουν από ένα ή και περισσότερους συνιδιοκτήτες και μάλιστα χωρίς απόφαση της γενικής συνέλευσης, όταν είναι αναγκαίες για τη διατήρηση της κοινής οικοδομής κατάλληλης για την εκπλήρωση του προορισμού της και για την αποτροπή άμεσου κινδύνου καταστροφής ή βλάβης των κοινών μερών και εγκαταστάσεων της (ΕφΑΘ 7461/2003 ΕλλΔνη 2004.1703). Η αξίωση του συνιδιοκτήτη να αναζητήσει τις δαπάνες που κατέβαλε για το κοινό πράγμα εφόσον αυτές έγιναν με τις προϋποθέσεις του άρθρου 788 § 2 ΑΚ (επικείμενος κίνδυνος βλάβης του κοινού), από τους υπόλοιπους, κατά την αναλογία που βαρύνει τον καθένα, θεμελιώνεται στις προαναφερόμενες διατάξεις για την οροφοκτησία, από τις οποίες απορρέει ευθέως η σχετική αμοιβαία αξίωση καταβολής και αυτές του άρθρου 794 του ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται συμπληρωματικά στην οροφοκτησία (Καυκάς, ΕνοχΔ, άρθρο 794, Π. Κωνσταντόπουλος, ό.π., σ. 280), εάν όμως δεν συντρέχουν οι ως άνω προϋποθέσεις, τότε ο κοινωνός δικαιούται να επιδιώξει την είσπραξη των δαπανών κατά τις διατάξεις περί διοίκησης αλλότριων ή του αδικαιολογήτου πλουτισμού (άρθρα 730,736,737 ΑΚ. Γεωργιάδη/Σταθόπουλου, ΑΚ υπ` αριθ. 794, Σπυριδάκης, ό.π., σ. 296-297, Ι. Κατράς, ό.π., σ. 960, ΕφΑΘ 8349/2006 ΕΔΠολ 2006. 267, ΕφΑΘ 6371/2005 ΕλλΔνη 2006. 603, ΕφΘεσ 1909/2004 Αρμ 2005. 231).

Νομολογία – Σημειώσεις 1117 ΑΚ, 62 ΚΠολΔ, 64 ΚΠολΔ, 730 ΑΚ, 736 ΑΚ, 737 ΑΚ, 788 ΑΚ, 794 ΑΚ, δαπάνες, διαχειριστής, λογοδοσία, ν. 3741/1929, οριζόντιος ιδιοκτησία, συνιδιοκτήτης

http://kaniouras.lawyer/