Το νέο νομικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η βραχυπρόθεσµη μίσθωση κατοικιών μέσω ψηφιακής ή επιγραµµικής πλατφόρµας στην οικονοµία του διαµοιρασµού (sharing economy).

Αρχική »

Το νέο νομικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η βραχυπρόθεσµη μίσθωση κατοικιών μέσω ψηφιακής ή επιγραµµικής πλατφόρµας στην οικονοµία του διαµοιρασµού (sharing economy).

Η απελευθέρωση της αγοράς των τουριστικών μισθώσεων και της αγοράς της βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν μπορεί να αποτελεί συνώνυμο της ολιστικής κατάργησης του οικείου θεσμικού πλαισίου. Σε έναν κλάδο όπως ο τουριστικός, ο οποίος οφείλει να παραμετροποιείται δημιουργικά ώστε να απαντά στις ανάγκες και απαιτήσεις των τουριστών, είναι απολύτως αναγκαία η ορθή θεσμοθέτηση συγκεκριμένων προδιαγραφών για τη διαμόρφωση ενός ελκυστικού τουριστικού προϊόντος. Αντίστοιχα, τυχόν έξωθεν της σχετικής οργανωμένης αγοράς ρυθμιστικές κινήσεις πρέπει να γίνονται με γνώμονα το συμφέρον του λήπτη των σχετικών υπηρεσιών, ο οποίος προσβλέπει σε ένα ποιοτικό τουριστικό προϊόν, ευθύνη δε του κράτους δεν είναι άλλη, από τον καθορισμό και την διασφάλιση της επαρκούς εποπτείας της εύρυθμης λειτουργίας του συνόλου της τουριστικής αγοράς ανεξαρτήτως κατηγορίας καταλύματος ή διάρκειας παραμονής σε αυτό.

Στο πλαίσιο αυτό, και σε προσπάθεια αποκατάστασης της “αταξίας” που έτεινε να επιφέρει η διάταξη του ν. 4336/2015( παρ. 4 της υποπαρ. Α.3 του άρθρου 2) περί κατάργησης του χρονικού ορίου που διέκρινε την τουριστική μίσθωση από την αστική, η Ελληνική Πολιτεία, πρόσφατα, με το άρ. 111 του ν. 4446/2016 (ΦΕΚ Α 240 22.12.2016) έθεσε το ρυθμιστικό πλαίσιο για τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού. Πριν όμως από την ανάλυση αυτής της πρόσφατης νομοθετικής παρέμβασης στην ελληνική έννομη τάξη, ας ανατρέξουμε διαγώνια και επιγραμματικά στα διεθνή πεπραγμένα:

Ι. ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΗ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΕΠΙΣΚΟΠΗΣΗ ΤΩΝ ΡΥΘΜΙΣΕΩΝ ΠΟΥ ΔΙΕΠΟΥΝ ΤΗΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ ΔΙΑΜΟΙΡΑΣΜΟΥ (SHARINGECONOMY) ΣΕ ΑΛΛΕΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΧΩΡΕΣ

Το καθεστώς τουριστικής μίσθωσης ακόμα και στις μεγαλύτερες πόλεις της Ευρώπης και της Βόρειας Αμερικής, που αποτελούν πόλο έλξης πολύ μεγάλου όγκου τουριστών, επιβάλλει την ύπαρξη αδειοδότησης και θέτει ορισμένους ελάχιστους κανόνες προς τους οποίους οφείλει να συμμορφώνεται ο εκμισθωτής. Ενδεικτικά, από άποψη συγκριτικού δικαίου, στο Λονδίνο η χρήση αστικών καταλυμάτων για τουριστική μίσθωση –ήτοι μίσθωση έως 90 ημέρες- προϋποθέτει την αλλαγή χρήσης και υπόκειται σε πολεοδομική αδειοδότηση. Στο Παρίσι, προβλέπεται η πιστοποίηση από την Πολιτεία για τη λειτουργία τέτοιων καταλυμάτων ενώ τίθεται και ανώτατο χρονικό όριο μηνών. Στη Νέα Υόρκη, δε, το 2011 εισήχθη γενική διετής απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης προκειμένου να ευνοηθεί ο αστικός ιστός, να εξασφαλισθεί διαθεσιμότητα κατοικίας για τους κατοίκους και να διαφυλαχθεί η ασφάλεια και υγιεινή αυτών. Περαιτέρω, στο Βερολίνο, νέα νομοθεσία του Μαΐου 2014 περιορίζει την τουριστική μίσθωση στις δημοφιλείς περιοχές και απαγορεύει την τακτική-κατ’ επάγγελμα μίσθωση τέτοιου σκοπού χωρίς άδεια από τις αρμόδιες αρχές. Στο Άμστερνταμ προβλέπεται ότι μόνο ο ιδιοκτήτης που έχει καταχωρηθεί στα οικεία κρατικά μητρώα δύναται να προβεί σε εκμίσθωση γενικά. Επιτρέπεται η περιστασιακή (όχι εμπορική) μίσθωση για διάστημα έως 60 ημέρες ανά έτος υπό τον όρο ότι έχει ζητηθεί και ληφθεί άδεια από τον ιδιοκτήτη του οικοπέδου και τους λοιπούς συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων. Το οίκημα πρέπει να διαθέτει πυρασφάλεια και δεν θα εκμισθώνεται σε περισσότερα από 4 άτομα ανά μίσθωση. Στη Μαδρίτη, έχει υιοθετηθεί ρύθμιση που περιορίζει τις τουριστικές μισθώσεις να έχουν ελάχιστη διάρκεια 5 ημερών, ώστε να μην υφίσταται σημαντικός ανταγωνισμός έναντι των ξενοδοχείων.

ΙΙ. Η ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑ ΚΑΙ ΤΟ ΙΣΧΥΟΝ ΝΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ
Στον αντίποδα της διάταξης του ν. 4336/2015, η Ελληνική Πολιτεία,έρχεται για πρώτη φορά, δυνάμει τουάρ. 111 του ν. 4446/2016,να ρυθμίσει τις προϋποθέσεις για το σύννομο των βραχυπρόθεσμων αστικών μισθώσεων που καταρτίζονται στο πλαίσιο της κοινωνίας του διαμοιρασμού (μισθώσεις τύπου Airbnb), ως ακολούθως:

ΕΝΝΟΙΟΛΟΓΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΚΑΙ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΒΡΑΧΥΠΡΟΘΕΣΜΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες. Η βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτου, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού (sharingeconomy) επιτρέπεται,από την1η.2.2017 και εφεξής, υπό τις ακόλουθες, σωρευτικά, προϋποθέσεις:

“α. Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής να είναι φυσικό πρόσωπο, εγγεγραμμένο στο “Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων” που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων υποχρεωτικά συνοδεύει την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
β. Δεν επιτρέπεται η καταχώρηση περισσοτέρων των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
γ. Το ακίνητο να έχει εμβαδό τουλάχιστον εννέα (9) τετραγωνικών μέτρων και να διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση.
δ. Το ακίνητο να έχει λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες ή να έχει διατηρηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (περί ταυτότητας κτιρίων, υπερβάσεων δόμησης και αλλαγών χρήσης) ή να έχει υπαχθεί στις ρυθμίσεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (τακτοποίηση αυθαίρετης κατασκευής κ.λπ).
ε. Η μίσθωση εκάστου ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.
Για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων η μίσθωση εκάστου ακινήτου να μην υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου, των ενενήντα (90) και εξήντα (60) ημερών αντίστοιχα, επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος περί οικονομίας διαμοιρασμού, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
στ. Τα ακίνητα να εκμισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.”

ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ ΒΡΑΧΥΠΡΟΘΕΣΜΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

• Η ανωτέρω μίσθωση απαλλάσσεται του ΦΠΑ.
• Το εισόδημα που αποκτάται θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013, όπως ισχύουν.
• Επιπλέον, ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής του ακινήτου υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

ΚΥΡΩΣΕΙΣ ΜΗ ΤΗΡΗΣΗΣ ΤΩΝ ΑΝΩΤΕΡΩ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΩΝ

Σε περίπτωση μη τήρησης των παραπάνω αναφερόμενων ως α΄ και β΄ προϋποθέσεων για την εκμίσθωση(ήτοι εγγραφή του φυσικού προσώπου του εκμισθωτή στο “Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων και η καταχώρηση σε αυτό έως δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος), επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ.

Περαιτέρω, σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των ίδιων ανωτέρω προϋποθέσεων εντός του ιδίου φορολογικού έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο, και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.

Σημειώνεται ότι οι μισθώσεις ακινήτων που δεν πληρούν τους ανωτέρω όρους και προϋποθέσεις είναι νόμιμες, μόνον εφόσον αφορούν σε τουριστικά καταλύματα οιασδήποτε λειτουργικής μορφής, εφοδιασμένα με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α`155), γεγονός που τις καθιστά νόμιμες τουριστικές μισθώσεις.Απαιτείται δηλαδή στην περίπτωση αυτή να έχει δηλωθεί το ακίνητο ως τουριστικό κατάλυμα, υπό τις προϋποθέσεις και τους όρους των άρθρων 2, 3, 4 του Ν. 4276/2014.

Εν κατακλείδι, η πρώτη νομοθετική ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, φαίνεται να παρουσιάζει τουλάχιστον αυτή τη στιγμή τις εξής “παθογένειες”:

Α) Το πεδίο εφαρμογής της καταλαμβάνει μόνο φυσικά πρόσωπα – εκμισθωτές, ενώ δεν καταλαμβάνει την περίπτωση νομικών προσώπων – εκμισθωτών, αφήνοντας κατ΄ αυτόν τον τρόπο αρρύθμιστες και άρα μη ελεγχόμενες, τις περιπτώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης που συνάπτονται από νομικά πρόσωπα, ενώ ουδεμία πρόβλεψη περιέχει για την περίπτωση υπομίσθωσης από νομικό σε φυσικό πρόσωπο και εν συνεχεία σύναψη βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Β) Δεν προσδιορίζεται ο τρόπος και ο μηχανισμός ελέγχου του χρονικού περιορισμού της μίσθωσης ως βραχυχρόνιας, σύμφωνα με τη δήλωση του επιτηδευματία.

Γ) Η διάταξη έχει έναρξη ισχύος την 1η-2-2017. Παρά την παρέλευση της ανωτέρω προθεσμίας, μέχρι σήμερα, ούτε το προβλεπόμενο σε αυτή “Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων” έχει ενεργοποιηθεί, ούτε η σχετική ΚΥΑ που ρυθμίζειτους όρους συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ηλεκτρονική πλατφόρμα και τις λεπτομέρειες εφαρμογής της διάταξης έχει εκδοθεί, με αποτέλεσμα να καθίσταται επί του παρόντος ακόμη “ανενεργή”, και να παραμένουν κατ’ αυτόν τον τρόπο μη μετρήσιμοι κίνδυνοι με οικονομικές και φορολογικές επιπτώσεις που κάθε άλλο παρά ωφελούν την εθνική οικονομία, την ανάπτυξη και την ανταγωνιστικότητα, τη συνοχή του αστικού ιστού, και εν τέλει, τον ίδιο τον τουρισμό.

Δ) Δεν θέτει μηχανισμό διασταύρωσης των δηλούμενων κρατήσεων, των εσόδων και της διάρκειας των εν λόγω μισθώσεων, διαμέσου της εισαγωγής φορολογικής ή άλλης υποχρέωσης των οικείων ψηφιακών πλατφορμών κράτησης, ώστε να δύναται να επαληθευτεί η δηλωθείσα συναλλαγή και οι παρεπόμενες εξ΄αυτής υποχρεώσεις.

Είναι απολύτως αναγκαία λοιπόν,η στοχευμένηεφαρμοσιμότητατων ρυθμιστικών κανόνων λειτουργίας της ραγδαία εξελισσόμενης οικονομίας διαμοιρασμού και η πλήρης νομοθετική οχύρωση του σχετικού πεδίου της οικονομίας προς το σκοπό σύννομης και εύρυθμης λειτουργίας του τουριστικού προϊόντος της χώρας και εξασφάλισης της σύμμετρης φορολογικής μεταχείρισης των οικείων δραστηριοτήτων,είτε ασκούνται δια φυσικών ή δια νομικών προσώπων.
capital.gr/
Χαρά Δ. Ζέρβα – Δικηγόρος – Εταίρος – “Νικόλας Κανελλόπουλος – Χαρά Ζέρβα &Συνεργάτες Δικηγορική Εταιρεία”.

Χωρίς ουσειώδεις αλλαγές ψηφίστηκε το Άρθρο 111 του πολυνομοσχεδίου, με τις ρυθμίσεις για τη βραχυπρόθεσµη µίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονοµίας του διαµοιρασµού. Εκκρεμεί πλέον η δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, ώστε να τεθεί σε ισχύ η ρύθμιση (από την 1η Φεβρουαρίου 2017).

Ιδού ο νέος νόμος για την τουριστική μίσθωση σπιτιών…

1. Για το σκοπό του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται: α) το διαµέρισµα, β) η µονοκατοικία, εξαιρουµένων των µονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, γ) οποιαδήποτε άλλη µορφή οικήµατος.

Ως οικονοµία του διαµοιρασµού ορίζεται κάθε µοντέλο όπου κυρίως οι ψηφιακές πλατφόρµες δηµιουργούν µια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.

Ως ψηφιακές ή επιγραµµικές πλατφόρµες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διµερείς ή πολυµερείς αγορές όπου δύο ή περισσότερες οµάδες χρηστών επικοινωνούν µέσω διαδικτύου µε τη µεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρµας προκειµένου να διευκολυνθεί µία συναλλαγή µεταξύ τους.

2. Προβλέπεται δυνατότητα βραχυπρόθεσµης µίσθωσης ακινήτου, στο πλαίσιο της οικονοµίας του διαµοιρασµού υπό τις ακόλουθες, σωρευτικά, προϋποθέσεις:

α. Ο εκµισθωτής ή υπεκµισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, εγγεγραµµένος στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» που τηρείται στη Γενική Γραµµατεία Δηµοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονοµικών. O αριθµός εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων υποχρεωτικά συνοδεύει την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρµες, καθώς και σε κάθε µέσο προβολής.

β. Δεν επιτρέπεται η καταχώρηση περισσοτέρων των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήµατος.

γ. Το ακίνητο έχει εµβαδό τουλάχιστον εννέα (9) τετραγωνικών µέτρων και διαθέτει φυσικό φωτισµό, αερισµό και θέρµανση.

δ. Το ακίνητο έχει λάβει όλες τις νόµιµες οικοδοµικές άδειες ή έχει διατηρηθεί σύµφωνα µε τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (Α΄ 62) ή έχει υπαχθεί στις ρυθµίσεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (Α΄ 209).

ε. Η µίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος. Για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων η µίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις εξήντα (60) ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούµενου εδαφίου, των ενεννήντα (90) και εξήντα (60) ηµερών αντίστοιχα, επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδηµα του εκµισθωτή ή υπεκµισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκµίσθωση ή υπεκµίσθωση, σύµφωνα µε τις διατάξεις του παρόντος περί οικονοµίας διαµοιρασµού, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

στ. Τα ακίνητα εκµισθώνονται επιπλωµένα, χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασµάτων.

3. Σε περίπτωση µη τήρησης των προϋποθέσεων των περιπτώσεων α΄ και β΄ της παραγράφου 2, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιµο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ. Το πρόστιµο αυτό επιβάλλεται υπέρ του Ελληνικού Δηµοσίου από τον Γενικό Γραµµατέα Δηµοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονοµικών, ύστερα από εισήγηση και των αρµοδίων υπηρεσιών του Υπουργείου Τουρισµού, βεβαιώνεται στην αρµόδια Δ.Ο.Υ. και εισπράττεται, σύµφωνα µε τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε..

Από τη διαπίστωση της παράβασης, ο εκµισθωτής ή υπεκµισθωτής της περίπτωσης α΄ της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ηµερολογιακών ηµερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συµµόρφωσης. Σε περίπτωση µη τήρησης εκ νέου των προϋποθέσεων των περιπτώσεων α΄ και β΄ της παραγράφου 2, εντός του ιδίου φορολογικού έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίµου, το πρόστιµο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο, και στην περίπτωση κάθε επόµενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.

Σε περίπτωση µη πλήρωσης των λοιπών προϋποθέσεων της παραγράφου 2 εφαρµόζεται κατά περίπτωση η κείµενη νοµοθεσία.

4. Οι µισθώσεις, που δεν πληρούν τους όρους και τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου, είναι νόµιµες, µόνον εφόσον αφορούν σε τουριστικά καταλύµατα οιασδήποτε λειτουργικής µορφής, εφοδιασµένα µε Ειδικό Σήµα Λειτουργίας, σύµφωνα µε τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α΄155).

5.α. Το εισόδηµα που αποκτάται σύµφωνα µε την παράγραφο 2 θεωρείται εισόδηµα από ακίνητη περιουσία και εφαρµόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013 (Α΄ 167), όπως ισχύουν.

β. Ο εκµισθωτής ή υπεκµισθωτής του παρόντος άρθρου υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

6. Η µίσθωση ακινήτου του παρόντος απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

7. Για την εφαρµογή του παρόντος άρθρου, διενεργούνται έλεγχοι από µικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους των Υπουργείων Οικονοµικών και Τουρισµού.

8. Το Υπουργείο Οικονοµικών δύναται να ζητά από κάθε ψηφιακή πλατφόρµα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονοµία του διαµοιρασµού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση του εκµισθωτή ή υπεκµισθωτή.

9. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονοµίας και Ανάπτυξης, Οικονοµικών και Τουρισµού ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δηµοσίου µε την εκάστοτε ηλεκτρονική πλατφόρµα, οι ειδικότεροι όροι εφαρµογής των παραγράφων 2α, 2ε, 3, 8 και 9 του παρόντος άρθρου, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτοµέρεια για την εφαρµογή του παρόντος.

10. Οι διατάξεις της παρόντος άρθρου ισχύουν από την 1.2.2017.

economy365.gr/

Άρθρο 111

Ρυθμίσεις για τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού

1. Για το σκοπό του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται: α) το διαμέρισμα, β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος.

Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου κυρίως οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.

Ως ψηφιακές ή επιγραμμικές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους.

2. Προβλέπεται δυνατότητα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτου, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού υπό τις ακόλουθες, σωρευτικά, προϋποθέσεις:

α. Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, εγγεγραμμένος στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων υποχρεωτικά συνοδεύει την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

β. Δεν επιτρέπεται η καταχώρηση περισσοτέρων των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.

γ. Το ακίνητο έχει εμβαδό τουλάχιστον εννέα (9) τετραγωνικών μέτρων και διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση.

δ. Το ακίνητο έχει λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες ή έχει διατηρηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (Α’ 62) ή έχει υπαχθεί στις ρυθμίσεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (Α’ 209).

ε. Η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου, των ενενήντα (90) και εξήντα (60) ημερών αντίστοιχα, επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος περί οικονομίας διαμοιρασμού, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

στ. Τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

3. Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων των περιπτώσεων α’ και β’ της παραγράφου 2, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ. Το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου από τον Γενικό Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών, ύστερα από εισήγηση και των αρμοδίων υπηρεσιών του Υπουργείου Τουρισμού, βεβαιώνεται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. και εισπράττεται, σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. Από τη διαπίστωση της παράβασης, ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής της περίπτωσης α’ της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης. Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των προϋποθέσεων των περιπτώσεων α’ και β’ της παραγράφου 2, εντός του ιδίου φορολογικού έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο, και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.

Σε περίπτωση μη πλήρωσης των λοιπών προϋποθέσεων της παραγράφου 2 εφαρμόζεται κατά περίπτωση η κείμενη νομοθεσία.

4. Οι μισθώσεις, που δεν πληρούν τους όρους και τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου, είναι νόμιμες, μόνον εφόσον αφορούν σε τουριστικά καταλύματα οιασδήποτε λειτουργικής μορφής, εφοδιασμένα με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α’155).

5.α. Το εισόδημα που αποκτάται σύμφωνα με την παράγραφο 2 θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013 (Α’ 167), όπως ισχύουν.

β. Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής του παρόντος άρθρου υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

6. Η μίσθωση ακινήτου του παρόντος απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

7. Για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου, διενεργούνται έλεγχοι από μικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους των Υπουργείων Οικονομικών και Τουρισμού.

8. Το Υπουργείο Οικονομικών δύναται να ζητά από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή.

9. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ηλεκτρονική πλατφόρμα, οι ειδικότεροι όροι εφαρμογής των παραγράφων 2α, 2ε, 3, 8 και 9 του παρόντος άρθρου, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος.

10. Οι διατάξεις της παρόντος άρθρου ισχύουν από την 1.2.2017.

Ειδικότερα, με τις διατάξεις του άρθρου 111 του νόμου αυτού εισάγεται μία σειρά ρυθμίσεων για τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού (sharing economy).

Για την κατανόηση των νέων ρυθμίσεων, οι οποίες τίθενται σε ισχύ από την 1 Φεβρουαρίου 2017, παρέχονται οι εξής ορισμοί:

1. Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου κυρίως οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.

2. Ως ακίνητο νοείται: α) το διαμέρισμα, β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος.

3. Ως ψηφιακές ή επιγραμμικές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους (π.χ. Airbnb).

Προϋποθέσεις

Σύμφωνα με τις νέες ρυθμίσεις η βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτου, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, επιτρέπει υπό τις ακόλουθες, σωρευτικά, προϋποθέσεις:

β. Δεν επιτρέπεται η καταχώρηση περισσοτέρων των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.

δ. Το ακίνητο έχει λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες ή έχει διατηρηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (Α΄ 62) ή έχει υπαχθεί στις ρυθμίσεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (Α΄ 209).

ε. Η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.

Για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου, των ενεννήντα (90) και εξήντα (60) ημερών αντίστοιχα, επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος περί οικονομίας διαμοιρασμού, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

Φορολόγηση

Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις, η μίσθωση ακινήτου με την παραπάνω μέθοδο απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

Ωστόσο, το εισόδημα που αποκτάται θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013, όπως ισχύουν.

Παράλληλα, ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής του ακινήτου υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

Κυρώσεις

Σε περίπτωση μη τήρησης των παραπάνω αναφερόμενων ως α΄ και β΄ προϋποθέσεων για την εκμίσθωση, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ.

Επιπλέον, σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των προϋποθέσεων των περιπτώσεων α΄ και β’, εντός του ιδίου φορολογικού έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο, και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.

Παράλληλα, σε περίπτωση μη πλήρωσης των λοιπών προϋποθέσεων εφαρμόζεται κατά περίπτωση η κείμενη νομοθεσία.

Έλεγχοι

Όπως επισημαίνεται στις νέες διατάξεις, προκειμένου να εξασφαλιστεί η ορθή εφαρμογή τους, θα διενεργούνται έλεγχοι από μικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους των Υπουργείων Οικονομικών και Τουρισμού.

Παράλληλα, το Υπουργείο Οικονομικών δύναται να ζητά από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή.

Τέλος, με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ηλεκτρονική πλατφόρμα, οι ειδικότεροι όροι εφαρμογής των διατάξεων, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή τους.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι ρυθμίσεις έχουν χαρακτηριστεί ως ιδιαίτερα αυστηρές και περιοριστικές, με την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτηρών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) να κάνει λόγο για «στραγγαλισμό εν γενέσει» ενός θεσμού που άνθιζε τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα.

Από τη μεριά της η κυβέρνηση υπερασπίζεται των ρυθμίσεων, επισημαίνοντας ότι επιχειρείται η αντιµετώπιση διαπιστωµένων φαινοµένων παραοικονοµίας, ώστε η Πολιτεία να ικανοποιήσει την συνταγµατική αποστολή της, εξασφαλίζοντας τη συνεισφορά των φορολογούµενων στα δηµόσια βάρη, ανάλογα με τη φοροδοτική τους ικανότητα.

lawspot.gr