Σύμβαση μισθώσεως με 2 ή και περισσότερους (συν)εκμισθωτές.

Σε περίπτωση που οι εκμισθωτές είναι περισσότεροι, νομιμοποιείται μόνο ένας να ασκήσει την αγωγή προς απόδοση του μισθίου, αν έχει τη συναί¬νεση των άλλων που μένουν έξω από τη δίκη ;
Υποστηρίζεται η καταφατική εκδοχή (βλ. Παπαδάκη, ο.π. σελ. 68), δίχως καμιά εγγύτερη εξήγηση. Ίσως η εκδοχή αυτή στηρίζεται στο επιχείρημα της αντιδιαστολής από το άρθρο 788 § 2 ΑΚ, σύμφωνα με το οποίο «επικείμενου κινδύνου έκαστος τούτων δικαιούται και άνευ συναινέσεως των λοι¬πών να λαβή τα απαιτούμενα προς συντήρησιν του πράγματος μέτρα». Από τη ρύθμιση αυτή θα μπορούσε, με την πρώτη ματιά, να αντληθεί το επιχείρημα, κατ’αντιδιαστολή ότι, και δίχως επικείμενο κίνδυνο, έχει δικαίωμα ένας μόνο από τους κοινωνούς να ενεργήσει, αρκεί να έχει τη συναίνεση των άλλων. Όμως δεν πρέπει να παραβλέπεται ότι η συναίνεση των άλλων κοινωνών είναι δήλωση της βούλησης που πρέπει να απευθυνθεί προς όλους τους άλλους, και αυτούς που συμφωνούν και αυτούς που διαφωνούν. Και τούτο, γιατί η συναίνεση ισχύει έναντι όλων (Φiλιος, στην ΕρμΑΚ 788 αρ. 26). Μόνη λοιπόν η συναίνεση που απευθύνεται προς τον ενάγοντα δεν αρκεί, παρά μόνο όταν οι κοινωνοί είναι δύο, από τους οποίους ο ένας παίρνει την πρωτοβουλία για την άσκηση της αγωγής και ο άλλος απλώς συναινεί. Όμως, και στην περίπτωση αυτή, σπάνια θα έχει ο ένας από τους κοινωνούς έννομο συμφέρον να ασκήσει την αγωγή μόνο στο δικό του όνομα και να αγνοήσει τον άλλο κοινωνό, παρόλο που συναινεί στην άσκηση της αγωγής. Τέτοια σπάνια περίπτωση συνδρο¬μής έννομου συμφέροντος είναι εκείνη, όπου η καταγγελία εμπορικής μίσθωσης για ιδιόχρηση γίνεται από τον ένα συνεκμισθωτή, με τη συγκατάθεση του άλλου, ο οποίος δεν ενδιαφέρεται να κάνει ιδιόχρηση (ΑΠ 531/1974 ΝοΒ 23, 43 με σύμ¬φωνη σημ. Κ. Παπαδημητρίου).
Με την τελευταία αυτή επιφύλαξη, είναι πιο πειστική η άρχουσα γνώμη, σύμφωνα με την οποία, σε περίπτωση περισσότερων συνεκμισθωτών, η αγωγή για την απόδοση του μισθίου ασκείται από όλους μαζί ή, τουλάχι¬στον, από εκείνους που σχηματίζουν την πλειοψηφία των ιδανικών μεριδίων. Και αν δε σχηματίζεται πλειοψηφία (λχ γιατί είναι δύο, που δε συμφωνούν) τότε απαιτείται σχετική απόφαση του δικαστηρίου, σύμφωνα με το άρθρο 790 ΑΚ (Δεληγιάννης, ΕΕΝ, 21, 69. Ζέπος, ΕνοχΔ Β: 2η εκδ. 1965 § 26 II 3 α’ σελ. 665. Σταυρόπουλος, ο.π. § 8 γ’ σελ. 795. Τούσης, ΕνοχΔ Β’ Ι 1975 § 77 σελ. 247. Φλούδας, ο.π. § 56 σημ. 12 σελ. 49). Μόνο αν αντικειμενικά επίκειται κίνδυνος (ΑΚ 788 § 2) καταστροφής ή βλάβης του μισθίου (Ζέπος, ο.π. σελ. 666), νομιμοποιείται ο ένας μόνο από τους συνεκμισθωτές, και δίχως τη συναίνεση των άλλων, να ασκήσει την εξωστική αγωγή (Φίλιος, ο.π. αρ. 84). Εξαίρεση υπάρχει στην περίπτωση που ο ένας από τους συνεκμισθωτές είναι το δημόσιο ή κοινωφελές ίδρυμα, οπότε, αν μετέχει στην κοινωνία με ποσοστό 50 ο/ο, νομιμοποιείται, σύμφωνα με το άρθρο 28 § 3 σε συνδ. με 72 § 3 ν. 2039/1939, να ασκήσει μόνο του την αγωγή, δίχως τη συγκατάθεση των άλλων συνεκμισθωτών (Φλούδας, ο.π. σελ. 49. ΑΠ 222/1976 ΝοΒ 24, 771).
Αμφισβητείται ακόμη αν ο ένας από τους συνεκμισθωτές νομιμοποιεί¬ται να ασκήσει μόνος του αγωγή για την έξωση του μισθωτή από το ιδανικό του μερίδιο. Άρχουσα είναι η καταφατική εκδοχή (βλ. Σταυρόττουλο, ο.ττ.) με τη σκέψη ότι ο κοινωνός έχει την εξουσία προς διάθεση του ιδανικού μεριδίου του, δίχως να χρειάζεται τη σύμπραξη των άλλων. Όμως πιο πειστική είναι η αντίθετη γνώμη (του Ι. Δεληγιάννη, ΕΕΝ 21, 69). Και τούτο, γιατί η αξίωση προς απόδοση του μισθίου είναι αδιαί¬ρετη.
Αντίστοιχα, το δικαίωμα της παράδοσης ή απόδοσης της χρήσης του μισθίου είναι και αυτό αδιαίρετο με αποτέλεσμα να συνδέονται εδώ τα υποκείμενα της κάθε αντίδικης πλευράς της δίκης με τη δικονομική σχέση της αναγκαστικής ομοδικίας (άρθρο 76 ΚΠολΔ), λόγω του αδιαιρέτου της φύσης της παροχής αυτής (βλ. ΑΠ 1327/ 1974, ΝοΒ 23, 755, ΕφΑθ 571/1997 ΕλλΔνη 38, 1902, ΕφΘεσ 2591/1999 Αρμ 54, 29). Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει ο Νίκας : «Πρόκειται για κοινή ενοχή λόγω της αδυναμίας να αποδοθεί ιδανικό μέρος του μισθίου» (βλ. Ν. Νίκας, Πολιτική δικονομία, τόμος Ι, σελ. 355). Ωστόσο στη νομολογία παρατηρείται διχογνωμία, ως προς το ζήτημα του είδους της ομοδικίας των περισσότερων συμμισθωτών, στην αγωγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Στην υπ’ αρ. 1001/1990 απόφαση του Άρειου Πάγου (βλ. ΕΔΠ 1993, 121 με αντίθετες παρατηρήσεις Παπαδάκη) κρίθηκε ότι μεταξύ των συμμισθωτών αναπτύσσεται σχέση ενοχής εις ολόκληρον και κατά συνέπεια συνδέονται με σχέση απλής ομοδικίας. Όμως, όπως παρατηρεί ο Νίκας (βλ. Ν. Νίκας, Πολιτική δικονομία, τόμος Ι, σελ. 356), αφού κάθε συμμισθωτής δεν μπορεί να προβεί σε παραχώρηση της χρήσεως του όλου μισθίου δεν μπορεί να είναι οφειλέτης εις ολόκληρον, επειδή το δικαίωμα της χρήσης του μισθίου είναι αδιαίρετο (ολΑΠ 13/1989, ΝοΒ 38, 610), αλλά αντίθετα οφειλέτης κοινής ενοχής, στην οποία αναπτύσσεται σχέση αναγκαίας ομοδικίας.
Επί περισσοτέρων συνεκμισθωτών, την αγωγή εγείρουν οι όλοι μαζί ή η πλειοψηφία αυτών: ΑΠ 698/55 ΝοΒ 4,545. ΑΠ 78/55 ΝοΒ 3,382. Εναγόμενος είναι ο μισθωτής. Το άρθρ. 599 παρ. 2 ΑΚ παρέχει στον εκμισθωτή ευθεία αξίωση για την απόδοση του μισθίου και κατά του υπομισθωτή ή τρίτου, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση από τον μισθωτή (απολυτοποίηση του ενοχικού δικαιώματος). Επί υπεκμισθώσεως ή παραχωρήσεως της χρήσεως του μισθίου σε τρίτον, ο εκμισθωτής μπορεί κατά την λήξη της μισθώσεως να απαιτήσει το μίσθιο και από τον υπομισθωτή ή αυτόν στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση (599 παρ. 2, αδιάφορα αν η υπομίσθωση ή η παραχώρηση είχε γίνει από τον μισθωτή, δυνάμει του άρθρ. 593 ή παρά την απαγόρευση του εκμισθωτή: Καυκάς 599 παρ. 5. Βάλληνδας 599,2. Μιχαηλίδης – Νουάρος Αρμ. 1,344 και αδιάφορα αν ο χρόνος διάρκειάς της έχει παρέλθει ή όχι. Επί περισσοτέρων συμμισθωτών, ο εκμισθωτής μπορεί να εγείρει την αγωγή κατά οποιουδήποτε από αυτούς (ΑΚ 482): Καυκάς 599 παρ. 5. ΕΘ 364/52 ΕΕΝ 20,46. Επί μισθώσεως ακινήτου από περισσότερους συνεκμισθωτές προς περισσότερους συμμισθωτές βλ. ΕΑ 274/60 ΝοΒ 8,583. ΕΑ 3031/69 ΝοΒ 18,1204.

http://www.eanda.gr/

http://efotopoulou.gr